Mikä rokkaa kiinteistökehityksessä, Tero Helenius?

15.11.2017

Viimeisen parin vuoden aikana arkkitehti ja tilakonseptoija Tero Heleniukselta on kysytty monesti, mihin suuntaan työympäristöt kehittyvät ja millaista on tulevaisuuden työ. Myös LAK on miettinyt samaa ja pyysi Teroa projektiin, jossa etsitään uutta konseptia Finnairin käytössä aiemmin olleen Cargo-hallin hyödyntämiseksi.

Lentoasema kehittyy ympäristönä jatkuvasti. Jotkut asiat tapahtuvat vauhdikkaasti, toiset hitaammin. Tero Helenius toteaa, että sama pätee maailmanmenoon yleisesti.

– Maailmalla tuotettaisiin nopeamminkin uusia innovaatioita, mutta käyttäjät ja kuluttajat ovat melko hitaita ottamaan niitä käyttöön sillä tahdilla kuin yritykset pystyisivät uutta luomaan. Kestää vuosia ennen kuin uudesta tulee massojen käyttäytymistä. Hyvänä esimerkkinä ovat automaattikassat. Ensimmäisiä kokeiltiin Suomessa yli 10 vuotta sitten, mutta vasta nyt niitä nähdään käytössä. Toki aina on ”early adapters” -kuluttajia, joilla on uusimmat jutut mielessä ja hyvä niin. Kuluttajia pitää vetää uusien juttujen pariin, hän sanoo.

Sama näkyy Heleniuksen mukaan kiinteistömaailmassakin. Jopa vielä enemmän.

– Kiinteistöalalla kassavirta on kuningas; se on perinteisesti koostunut lähes kokonaan kiinteistä ja mielellään pitkistä vuokrasopimuksista. Viimeisen 10 vuoden aikana on toki siirrytty yhä enemmän ainakin osittaiseen liikevaihtosidonnaiseen malliin. Siinä kummallakin osapuolella, vuokralaisella ja kiinteistönomistajalla on intressi kehittää toimintaa. Liikevaihtosidonnainen malli on rantautunut ymmärrettävästi kaupan alan kautta. Maailma muuttuu nopeasti, samoin yritysten liiketoimintamallit kuluttajien käytöksen aikaansaamana. Olemme kuluttajina jo tottuneet kuukausiveloitteisiin ”subscription”- eli tilausmallisiin suhteisiin palveluntuottajien kanssa. On väistämätöntä, että sama malli tulee myös kiinteistöalalle. Nyt sitä nähdään jo co-working maailmassa, kuten myös majoittumisessa. Se, kuka muuttaa oman toimintamallinsa kiinteistöalalla nopeiten, saavuttaa etulyöntiaseman.

Cargo Centeristä destinaatioksi?

Entä sitten Cargo Center, joka rahtiterminaalina on ollut tähän asti perinteistä logistiikka- ja toimistotilaa? Mitä Helenius miettii siitä saatavan?

– Tehtynä on nyt peruskiinteistön konseptimallien kartoitus ja miten niille rakennettaisiin uudenlainen elämänkaari. Kyse on siitä, millaisia palveluita ja millaiset markkinnat alueella nyt on, mitä kenties puuttuu, mitä bisneksessä ja kuluttajamaailmassa tapahtuu sekä millaisia ilmiöitä tänne voisi tuoda. Mittakaavan hakeminen on myös ollut keskeinen lähtökohta.

– Lentokentät maailmalla muuttuvat yhä enemmän destinaatioiksi. Enää ei voida ajatella, että alueella tai kiinteistöillä voisi olla vain yksi tarkoitus ja siten yksi asiakaskunta. Emme elä staattisessa maailmassa. Työ ja vapaa-aika sekoittuvat voimakkaasti ja se tuo mukanaan uusia mahtavia mahdollisuuksia, hän innostuu.

Alueen kehittämistä Helenius on miettinyt kolmen asiakastyypin kautta. Näitä ovat lentoaseman ja ympäröivän alueen läpikulkevat matkalaiset, alueella työskentelevät ihmiset ja kolmantena vielä ne, jotka tulevat lentokentälle täällä olevien asioiden tai asiakkaiden takia.

– Helsinki-Vantaa on Suomen päälentoasema ja tämähän on oikeasti kuin oma pieni kaupunki. Moni näkee täältä vain peruslentokentän toiminnot. Alue on kuitenkin merkittävä ekosysteemi ja on ollut mielenkiintoista havainnoida ja nähdä, millaista potentiaalia täällä on.  Harvoin tulee ajateltua sitä kaikkea, mitä kulkee lentoaseman ja sen välittömän lähialueen läpi. Uskallan veikata, että esimerkiksi yli 95% startup-ekosysteemillemme merkityksellisistä ihmisistä kulkee useamman kerran vuodessa lentokentän kautta.

Lattia, seinät ja katto eivät rajoita suunnittelua kuten ennen

Cargossa puhutaan isosta tilasta, jossa on paljon lattiapinta-alaa ja myös korkeutta. Mitä sinne voidaan täyttää?

– Perinteinen ”lattia, katto ja seinät” -malliajattelu ei konseptisuunnittelua tässä kohdin rajoita. Rajausta saadaan pikemminkin sitä kautta, mitä trendejä on kenties yleisesti tulossa työn tekemisessä, liikkumisessa ja majoittumisessa sekä miten vapaa-aika ja työ liittyvät yhteen, Helenius kokee.

Kellonajatkaan eivät Heleniuksen suunnitelmissa tulevan tilan käyttöä rajoita, päin vastoin.

– Tulevaisuuden kiinteistön ei pitäisi rajoittua vain fyysiseen paikaan. Nykyään iso osa kiinteistöä ja siihen liittyvää palvelua on sen digitaalinen sisältö, joka kulkee käyttäjän mukana. Meidän pitää pystyä laajentamaan ajatustamme rakennuksen sijainnista tasolle, jossa verkosto levittäytyy yli fyysisten rajoitteiden. Aukioloaika on meille keinotekoinen rajoite, jonka olemme itse keksineet. On vaikea uskoa, että nykymaailmassa sitoudumme asioihin, jotka eivät palvele meitä. Joudumme haastamaan samalla ajatuksemme kiinteistöstä ja sen joustavuudesta.

Fyysinen rakennus ei Heleniuksen mielestä ehdi mukautua siihen muutosvauhtiin, jolla käyttäjä tänä päivänä toimii.

– Tästä syystä meidän on löydettävä keinoja, joiden avulla toiminnoista tulee päällekäisiä ja toisiinsa sulautuvia. Tällainen tulevaisuus asettaa omat haasteensa nykytulkinnoille muun muassa rakennusmääräyksistä. Olemme erittäin mielenkiintoisessa tilanteessa juuri nyt kiinteistöalalla. Aiemmin rahtiterminaalina toimineen Cargon konseptivaihtoehdot tutkivat näitä rajoja. Pyrimme ajattelullamme haastamaan koko kiinteistöalan uuteen aikakauteen, Tero Helenius visioi yhteistyötä LAKin kanssa.

Teksti ja kuva: Tia Härkönen